A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosításával kapcsolatos rendelkezések közül az egyik legfontosabb változás a 2025. január 15. napjával hatályba lépett azon rendelkezés, amely előírja a közös képviselők, valamint az intézőbizottság elnökének kötelező ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. A szabályozás értelmében 2025. május 02. napjától csupán akkor láthatja el a közös képviselő a közösség ügyeinek intézését, amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
Tht. 55/A. § (2) A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet csak akkor láthat el, ha a tisztség keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság – az erre irányuló kérelme alapján – az ingatlan-nyilvántartásba – a társasház törzslapra – bejegyezte.
Tht. 64/A. § A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységet 2025. május 1. napjáig – nyilvántartásba vételtől függetlenül – elláthatja, ha a tevékenység végzésére való jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja.
Milyen célt szolgál a Társasházi törvény módosítása?
A jogalkotó három célt határozott meg a kötelező nyilvántartásba vétel előírásával:
- átláthatóság – tekintettel arra, hogy jelenleg egyetlen közhiteles nyilvántartás sem tartalmaz információt arra vonatkozólag, hogy az adott társasházat ki jogosult képviselni
- megfelelő kapcsolattartás elősegítése jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során
- a jegyző társasházak felett gyakorolt törvényességi felügyletének hatékonyságának biztosítsa
Milyen következménnyel jár, ha nem kerül a nyilvántartásba vételbe a közös képviselő?
Elsősorban különbséget kell tenni a társasház belső, valamint külső jogviszonyai tekintetében, ugyanis figyelembe véve, hogy a közös képviselő tisztsége megválasztással, nem pedig bejegyzéssel jön létre a társasház belső viszonyait illetően a közös képviselő elméletileg a bejegyzés nélkül továbbra is eljárhat. Fontos azonban megjegyezni, hogy a külső viszonyokban, tehát akár hatóságok, akár szolgáltatók előtt a jogszabály által előírt követelmény – ingatlan-nyilvántartásba vétel – teljesítésének hiányában a közös képviselő nem jogosult eljárni. Ennek okán a nyilvántartásba vétel hiányában a társasház nem képes érvényes jognyilatkozatokat tenni, közművek, bankok előtt képviseletet ellátni.
Mire készüljenek a közös képviselők?
Ki köteles kezdeményezni a nyilvántartásba vételt?
Az ingatlan-nyilvántartásba vételi eljárást a társasház – mint ügyfél – nevében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének szükséges kezdeményeznie. Fontos kiemelni, hogy amennyiben egy közös képviselő több társasház képviseletét is ellátja, úgy társasházanként kell kérelmezni a nyilvántartásba vételt az adott társasház fekvése szerinti illetékes földhivatalnál.
Hol szükséges kezdeményezni?
Az adott társasház fekvése szerinti illetékes földhivatalnál.
Milyen okirat alapján történik a bejegyzés?
A földhivatali kérelem elengedhetetlen mellékletét képezi a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke megválasztásáról szóló határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv. Ennek megfelelően indokolt a közös képviselőnek (vagy az intézőbizottság elnökének) a megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet ellenőriznie, ugyanis csak a törvény által pontosan meghatározott formai és tartalmai követelményeknek megfelelő a jegyzőkönyv alapján lehetséges a bejegyzés. Tehát a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke megválasztásáról szóló határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv.
Milyen tartalmi és formai követelményeknek kell megfelelnie a határozatnak?
A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell:
- a közös képviselőnek vagy intézőbizottság elnökének:
- természetes személy esetén nevét, lakcímét,
- jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát vagy nyilvántartási számát, az elektronikus levélcímét, telefonos elérhetőségét
- tisztségét, a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontját
- a társasházközösség nevét
- a törzslap helyrajzi számát
- a társasházközösség bejegyzési engedélyét
Továbbá a Tht. 39. § (2) bekezdés alapján a jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.
A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak az Inytv. 35. § (2) alaki és tartalmi követelményeinek szintén meg kell felelnie, amely alapján a közgyűlési határozatot ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.
Milyen költségek terhelik a társasházakat a nyilvántartási eljárás lefolytatása során?
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás díjmentes, azonban a kötelező jogi képviselettel kapcsolatban felmerülő költség a társasházakat terheli.
Társasházak jogi képviseletével, közös képviselők ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével kapcsolatos jogi képviselettel keressen bizalommal ide kattintva!